今回のブログは普段皆さまが接する機会がない太陽光発電用の土地取引についてお話していきたいと思います。
皆さま、休日などにお出かけをされていると更地に設置されている太陽光発電を目にすることがあるのではないかと思います。
様々な経緯で設置されているケースがありますが、野立ての太陽光を見たことがないかは恐らくいないのではないかと思います。
では、そういった土地は一体いくらくらいで取引されているのでしょうか？
皆さまがもし該当するお土地を持っているようであれば是非お声がけしてくださいね。
太陽光発電向けに取引される土地とは？
太陽光発電を設置するための取引される土地は一般の住宅用土地とは大きさや価格や形状が当然大きく異なっています。ほとんどの場合、住宅用土地としては使えない土地が太陽光向けの土地とされるケースが多いです。では、それぞれにどういった違いがあるのでしょうか？
太陽光向け土地の特徴
通常の住宅であれば50坪前後もあれば十分に立派な家を建てることができます。１００坪までいけばかなりの大豪邸になります。そして坪単価としてはエリアにもよりますが公示価格で発表されている土地価格（弊社がある名古屋市西区であれば坪単価50~60万ほど）になります。
では太陽光発電向けの土地の場合はどうなっているでしょうか？
まず土地の大きさは一般住宅向けの土地に比べ格段に大きくなります。100坪でも小さく、300坪や400坪が当たり前になってきます。ちなみに高圧の太陽光発電であれば1,000坪や2,000坪越えの土地も珍しくなくなります。そして、土地の価格は物件にもよるのですが一般的には1万円以下であることが多くなります。ほとんどの場合は市街化調整区域と呼ばれる区域にある土地であることが多く、現況では田や畑になっていることがあります。
ちなみに市街化調整区域では農地のままでの売買は行えないため、農業委員会に許可申請を行う農地転用手続きが必要になってきます。
買取ができない土地とは？
東海・関東などの太陽光販売店が乱立する地域では、チラシが配布される回数も多くなり、反響は得られても条件に合わず、実際に取引できる数は少なくなるといった現象が直近の傾向として見られます。反響があっても、NGになるケースは主に以下のものが挙げられ
ます。
(1)買取・賃貸の価格が合わない
(2)農振農用地で農転ができない
(3)太陽光を設置する土地として適していない
このような土地の場合には取引できないケースが多くなるのです。
太陽光発電用地の適正価格
この2018年9月の段階において、一体土地の取引価格はいくらが妥当なのでしょうか。それを紐解くカギは「原価コスト」にあります。直近3年間の材工原価コスト推移を見て
いきましょう。
●2016年 材工原価：16万円/kW～14万円/kW
●2017年 材工原価：14万円/kW～12万円/kW
●2018年 材工原価：12万円/kW～10万円/kW
各企業によってばらつきはあるものの、ボリュームゾーンはこのようになり、年々2万円程度コストは下がっています。この基準で2018年の土地取引額を考えてみましょう。
仮に材工原価が12万円/kWと仮定すると、80kWの発電所で原価は960万円となります。売電単価は18円/kWhとなる為、このケースでの売電収入は158万円となり、利回り10％を確保するには1,580万円で販売しなくてはなりません。粗利率30％を確保するとなると、土地代に割ける金額は150万円程度となり、坪単価は3,500円～4,000円となります。
この価格帯で勝負している販売店が大多数を占めているため、この条件に見合わない土地は失注案件となってしまいます。
しかし、土地仕込みを順調に行っている販売店は上限価格をこの倍以上で設定しています。何故そのようなことが可能かというと、販売までの期間を3年間として見ているからです。上記の原価コストの推移から予測すると、3年後の材工原価は大多数の販売店で確実に8万円/kWを下回るようになります。
原価が8万円を下回った場合、80kWの太陽光発電を設置するコストは640万円で済みます。設置する土地に18円/kWhの権利を付けていれば、粗利を30％確保しても土地代に450万円以上割ける計算となります。
つまり、3年以内に販売することを前提に置くと、坪単価1万円程度まで出せる計算となり、対象となる土地が増えてくることに繋がるのです。
まとめ
皆さまが持っていらっしゃる土地について太陽光をご検討されたことはないでしょうか？
あったけど業者に金額が合わないと言われた・・・。
価格が安すぎてとても手放せなかった・・・。
もしかするとこのような理由でご検討を断念された方もいるのではないかと思います。
しかし、土地相場などというものは売り手と買い手の合意があれば成り立つように、明確な金額が決まっている訳ではありません。
高く買えるといっている業者がいるなら高値の取引が可能なのです。
是非皆さまの周りで太陽光発電向けに土地を活用したいという方がいたらお気軽にご相談いただければと思います。
